Il ricorso è stato quindi dal Primo Presidente assegnato a queste Sezioni Unite, ex art. 374, co. 2 c.p.c., sulla questione “se un’area, prima edificabile e poi assoggettata con legge regionale ad un vincolo di inedificabilità assoluta, sia da considerare edificabile, ove inserita in un programma di cd. compensazione urbanistica adottato dal Comune, ancorché il procedimento compensatorio non si sia ancora concluso, non essendo stata specificamente individuata ed assegnata al proprietario la cd. area ‘di atterraggio’, ossia l’area sulla quale deve essere trasferita l’edificabilità già cessata sull’area cd. ‘di decollo’”. Si tratta infatti di istituti che trovano una regolamentazione estremamente variegata, sul piano strettamente urbanistico, nella legislazione regionale (…) limitata al governo del territorio ed alle relative prescrizioni conformative, non potrebbe in alcun modo spingersi a riempire di contenuto civilistico o dominicale gli istituti in questione, così da sovrapporsi alla potestà legislativa esclusiva ed unitaria dello Stato in materia di ordinamento civile e di diritto di proprietà; ciò secondo quanto dettato dall’art. 117 Cost. La perequazione limitata ad un ambito territoriale omogeneo e composto da terreni contigui trova radice in un istituto – quello del comparto edilizio – non nuovo, perché già previsto nell’articolo 870 del codice civile e nell’articolo 23 della l. urbanistica del 1942. Accanto a questa modalità di perequazione, cd. ‘ristretta’, le legislazioni regionali conoscono tuttavia anche una tecnica di perequazione ‘estesa’, in forza della quale l’effetto distributivo, sia della edificabilità sia degli oneri di trasformazione, può coinvolgere anche ambiti territoriali non contigui (dunque non di comparto in senso stretto), eventualmente riferiti all’intero territorio comunale (o anche, come pure talvolta previsto, intercomunale) interessato dalla trasformazione stessa. I diritti edificatori provenienti da interventi perequativi sono assegnati direttamente dal piano urbanistico e sono negoziabili a seguito dell’approvazione di quest’ul­timo, ferma restando la possibilità della PA di procedere ad una successiva revisione del potere di pianificazione (…). Venendo allo [continua ..]

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Nota di Marialuciana Di Santi

«Un’area, prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare edificabile ai fini ICI ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest’ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso». È questo l’importante principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione con la sentenza n. 23902 del 29 ottobre 2020. La questione è sorta relativamente ad un’area che, prima edificabile, è stata poi assoggettata successivamente – con legge regionale – ad un vincolo di inedificabilità assoluta. Si è chiesto al giudice di legittimità di chiarire se l’area in questione dovesse essere considerata edificabile ai fini ICI, allorquando inserita in un programma di compensazione urbanistica adottato dal Comune e pur se tale programma non sia stato completato. Il tema che viene in rilievo è, dunque, l’imposizione ICI nel periodo successivo all’imposizione al vincolo assoluto sull’area originaria, ma antecedente alla certa individuazione ed assegnazione dell’area di sfruttamento compensativo. In assenza di specifici precedenti di legittimità sull’imposizione ICI in caso di compensazione urbanistica, si è fatto utilizzo di alcuni precedenti applicati in situazione analoga in caso di perequazione urbanistica. Questi ultimi hanno concluso per l’imponibilità dell’ICI all’area di partenza, in applicazione del principio per cui il presupposto oggettivo di tale tributo può essere individuato anche nella “mera potenzialità edificatoria” dell’area, così come stabilito da Cass. SS. UU. n. 25506/2006 ed altre conformi. A partire dal 2015, in senso opposto a quanto era stato affermato negli anni precedenti, si è consolidato l’orientamento per cui l’apposizione di vincoli di destinazione, ancorché incidenti sul valore venale dell’immobile, non costituisce motivo tale da farne venir meno l’originaria natura edificabile. Nella sentenza in esame, però, i giudici evidenziano come la soluzione dell’imponibilità ICI(/IMU) in ragione della mera potenzialità edificatoria [continua ..]

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