(…) Ritengono le Sezioni Unite che il tema del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” di parti comuni dell’edificio in ambito condominiale debba essere inquadrato nei termini che seguono (…). Nell’art. 1102 c.c., rubricato “uso della cosa comune”, dettato per la comunione ma applicabile al condominio per il tramite dell’art. 1139 c.c., il vocabolo “uso” si traduce nel significato del “servirsi della cosa comune” (…) il partecipante alla comunione, ovvero il condomino, ritrae dalla cosa le utilità di cui essa è capace, entro i limiti oggettivi della sua “destinazione” (…). L’“uso”, quale sintesi di facoltà e poteri, costituisce allora parte essenziale del contenuto intrinseco, caratterizzante, del diritto di comproprietà (…) uno dei modi attraverso i quali può esercitarsi il diritto, e forma parte intrinseca e caratterizzante, nucleo essenziale, del suo contenuto (…) L’art. 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile (…) i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, resta fermo che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni. Qualora l’esegesi dell’atto induca a ritenere che l’attribuzione abbia effettivamente riguardato, secondo la volontà delle parti, non la proprietà, sia pure in veste “mascherata”, ma il c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una parte comune, ferma la titolarità della proprietà di essa in capo al condominio, è da escludere che un simile diritto, con connotazione di realità, possa trovare fondamento sull’art. 1126 c.c. La norma stabilisce che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della [continua ..]

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Nota di Francesca Salucci

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con l’ordinanza in epigrafe, si sono occupate della controversa questione avente ad oggetto la natura giuridica del diritto di uso esclusivo di parti comuni dell’edificio condominiale. Da sempre ci si è chiesti se tale diritto possa considerarsi alla stregua del vincolo reale di cui all’art. 1021 c.c. – come tale non trasferibile ex art. 1024 c.c. –, oppure quale particolare applicazione del diritto all’uso di beni comuni, riconosciuto ai partecipanti al condominio dagli artt. 1102 e 1122 c.c. L’ordinanza in commento trae origine dalla domanda di ripristino avanzata da due condomini, ai quali veniva contestata l’illegittima realizzazione di un manufatto, destinato a cantina, all’interno del cortile comune, nonché l’occupazione abusiva di una porzione di suolo condominiale. I convenuti contestavano la pretesa attorea, sostenendo, al contrario, di vantare un diritto all’uso esclusivo della corte antistante il loro locale – adibito a negozio –, derivante sia dall’atto di acquisto sia dall’atto costitutivo del condominio, a seguito di avvenuta divisione dell’edificio tra gli originari comproprietari. Sia il Giudice di primo grado che la Corte d’Appello di Bologna respingevano le domande attoree, riconoscendo l’acquisto da parte dei convenuti del diritto d’uso esclusivo sull’area in questione, nonché la legittimità dell’utilizzo di tale bene comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c. La Corte di merito, in particolare, evidenziava che – quand’anche si fosse ammessa la natura condominiale della porzione di cortile in discussione – doveva, in ogni caso, ritenersi operante il diritto all’uso della stessa, perché riconosciuto da tutti i condomini fin dal momento della costituzione del condominio. Avverso la pronuncia della Corte d’Appello di Bologna, gli originari attori proponevano ricorso per Cassazione, lamentando, tra le altre, l’errata interpretazione che i giudici di secondo grado avevano fornito del diritto d’uso esclusivo su una porzione di cortile, ed evidenziando che il predetto diritto andasse configurato come diritto reale d’uso, ai sensi dell’art. 1021 c.c., e, come tale, inalienabile. Da qui, la nullità della cessione del relativo diritto prevista nell’atto di compravendita [continua ..]

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